O que esperar dos fundos imobiliários em 2023?

Ainda destacando as principais oportunidades de investimento em 2023, essa semana falaremos sobre Fundos Imobiliários e o que esperar para este ano.

O investimento de longo prazo em fundos imobiliários tende a apresentar retornos e riscos situados em uma posição intermediária entre ações e ativos de renda fixa, de modo que sua inclusão no portfólio do investidor geralmente traz um importante benefício de diversificação.

De acordo com a projeção da XP Investimentos, o cenário projetado para 2023 tende a ser mais favorável para os fundos imobiliários de papel e os Fiagros, que são indexados ao CDI e ao IPCA. Os fundos de tijolos, que investem em imóveis propriamente, acabam potencialmente sofrendo mais, fazendo com que a expectativa de retomada do segmento, que estava em curso, possa ser postergada.

Shopping center: Em 2023, esperamos que os indicadores de fluxo de circulação de pessoas e de vendas nos shoppings apresentem crescimento, porém, em ritmo menor ao observado em 2022. A receita desse segmento está associada aos aluguéis variáveis atrelados aos níveis de vendas das lojas. Nossa perspectiva é de que FIIs com portfólios compostos por shoppings dominantes apresentem melhoria em seus indicadores de vendas. Com isso, é esperado um aumento nos proventos pagos por esses fundos no próximo ano, possivelmente levando a um dividend yield acima da média dos FIIs integrantes do IFIX. Nossa preferência se mantém nos FIIs com shoppings dominantes.

Lajes corporativas: Para o médio prazo, seguimos com a perspectiva de maior resiliência para os ativos bem localizados e de alta qualidade, como a região da Faria Lima/Vila Olímpia, em São Paulo, e por FIIs com gestores experientes no mercado imobiliário e inquilinos de capacidade financeira sólida. Adicionalmente, os fundamentos de longo prazo são sólidos para essa classe de ativo, contribuindo para uma visão mais construtiva da classe. A despeito de um cenário macro desafiador, enxergamos o segmento de lajes corporativas uma classe atrativa para os fundos com bons ativos e bem localizados. Além disso, o excesso de pessimismo trazido pela pandemia e a disparada no preço de construção e do CEPAC geraram oportunidades de comprar ativos bem localizados a preço inferior ao custo de reposição.

Logística: Em 2023 esperamos a manutenção dos níveis baixos atuais de vacância nos imóveis do segmento, mantendo os níveis de dividendos pagos atualmente por esses fundos, com ganhos graduais com o reajuste dos aluguéis pela inflação passada.

Esperamos, em particular, uma maior resiliência de ativos localizados em rodovias próximas à Região Metropolitana de São Paulo e maiores centros consumidores. A médio prazo, esperamos crescimento moderado do segmento de galpões logísticos, em linha com a evolução do seu principal driver o crescimento do PIB, especialmente o PIB do setor de varejo e logística, se beneficiando também, em menor escala, com o crescimento do comércio exterior.

Fundos de papel: Mantemos uma visão construtiva para os fundos de papel em 2023 De forma geral, um cenário de pressão inflacionária e juros elevados é favorável para os fundos imobiliários de papel. Portanto, esperamos que os fundos de recebíveis mantenham pagamento de dividendos em níveis atrativos no próximo ano. É importante levar em conta também o risco de crédito dos ativos do setor imobiliário que integram a carteira de cada fundo, outro importante driver da performance dos FIIs deste segmento. Nossa preferência se dá principalmente em fundos com melhor relação risco retorno, ou high grade.

Fund of Funds (FoFs): A estratégia de investimentos desse tipo de fundo se baseia em trazer maior flexibilidade na alocação de seu patrimônio líquido, buscando ativos com melhor posicionamento de acordo com o momento, ou seja, possibilitando ao gestor explorar melhor o ciclo de cada ativo O time de gestão possui grande relevância nesse tipo de fundo, já que é necessário bastante conhecimento para acompanhar as melhores oportunidades em cada um dos segmentos de suas alocações. Além disso, um bom time de gestão busca retornos adicionais e boa rentabilidade (mesmo quando os mercados não estão em alta).

Fiagro: Em 2023, os economistas da XP esperam um crescimento do setor agropecuário em maior magnitude que o crescimento do PIB. Esperamos que isso se converta em novas oportunidades de negócios para os FIAgros e maiores emissões de CRAs no ano. A dinâmica dos dividendos da maioria dos FIAgros atuais é similar a dos fundos de papel, já que seus portfólios são formados basicamente por CRAs. A maior parte dos CRAs integrantes das carteiras dos FIAgros são indexados ao CDI, que acompanha os movimentos da taxa Selic. Portanto, devem manter o alto patamar atual de dividend yield médio no ano de 2023.

Fonte: XP Investimentos e Linkedin WIT Invest.

O mar está para peixe com o Global BDR

Imagine se você fosse sair para pescar. Equipamentos a postos e olhar atento para garantir a pesca do dia.  Gostaria de ter à disposição um mar de oportunidades com peixes variados ou se contentaria em pescar em um aquário minúsculo com poucas espécies? Certamente responderia sem pensar que a primeira opção parece a mais coerente. E é assim com os investimentos. Ter boas oportunidades e com menor risco significa aumentar a proteção aos seus investimentos com a possibilidade de bons lucros.

Esta é a proposta do recém-lançado fundo da XP Investimentos, em parceria com o Morgan Stanley Investment Management no Brasil, instituição financeira americana que existe desde 1975. Com uma estratégia que já carrega há 13 anos no exterior, o Global BDR Advisory FIC FIA pesca justamente novas oportunidades de empresas listadas mundo afora , diferentemente dos demais fundos que ficam restritos ao “aquário” da B3. Em proporções, seria como optar por 57 mil alternativas de companhias, ao contrário das 400 listadas na Bolsa brasileira.

Expor seu capital às oportunidades lá fora é ter acesso a um volume negociado imensamente maior, assim como a liquidez. É também ter passe livre para internacionalizar seu dinheiro, que lá fora acaba sendo pouquíssimo influenciado pelos fatores relacionados à economia local.

Apesar de existir há menos de um mês no Brasil, o Global BDR já possui uma estratégia bastante consolidada no exterior. Com uma carteira concentrada em 20 empresas v.s. o índice de referência MSCI World com 1559, o fundo tem como premissa ter poucas e boas empresas sob sua administração em diferentes setores, incluindo os ligados ao consumo discricionário, como bebidas, moda, perfumes, cosméticos e joalheria. Nomes como o grupo LVMH, o maior conglomerado de marcas de luxo do mundo, Ferrari, Alibaba e Microsoft fazem parte desta lista.

As 10 principais posições representam mais de 65% da estratégia do Global BDR, que possui um horizonte voltado ao longo prazo (de 2 a 3 anos mínimos).

Para quem busca algo novo no mercado, a maré é boa! Com apenas R$ 100 é possível investir no fundo, que oferece resgate em até três dias. O Morgan Stanley IM oferece também, por meio da plataforma da XP Investimentos, uma versão hedgeada do fundo e outra exposta ao dólar.

O Global BDR já possui R$ 5 milhões investidos aqui no Brasil e ultrapassa os US$ 3 bilhões no exterior. O fundo tem duas alavancas de retorno: a primeira é relacionada com a análise de fatores, ou seja, busca-se identificar qual estilo – Valor, Crescimento ou Qualidade – deve ter mais catalizadores positivos nos próximos 12 a 18 meses, e a segunda tem a ver com a seleção de ações que refletem tais estilos para compor o portfólio.

Vale lembrar que um fundo BDR é aquele que abre as portas para que você invista no exterior mesmo estando no Brasil. Trata-se de um fundo composto por certificados que representam ações – os BDRs – emitidas por empresas em outros países, mas que são negociadas no pregão da B3. Ou seja, com ele você tem a possibilidade de navegar em mares nunca antes desbravados, diversificando sua carteira, reduzindo a exposição do seu dinheiro ao chamado risco-Brasil e de uma forma simples, sem precisar abrir uma conta no exterior.

Boa pescaria!